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加拿大房产之加拿大央行解读全球房市

字号+ 作者:admin 来源:加拿大房产网 2018-07-13 我要评论

加拿大房产之加拿大央行解读全球房市。让我们先从房价的趋势。显示了指标的实际房价自1975年以来,两套发达经济体。加拿大和一组比较小,开放的经济体(澳大利亚、新西兰、挪威和瑞

加拿大房产之加拿大央行解读全球房市。让我们先从房价的趋势。显示了指标的实际房价自1975年以来,两套发达经济体。加拿大和一组比较小,开放的经济体(澳大利亚、新西兰、挪威和瑞典)与类似的宏观政策框架和类似的全球金融危机期间及之后的经历。特别是1,他们没有相当规模的房价危机后的修正。作为比较,第二组的发达经济体经历了显著和持续的危机后的房价下跌。关于这些图表三分。首先,各国存在着显著差异。虽然有一些常见的运动,当地情况明显问题。




第二,一般来说,实际房价在两组国家没有材料从1975年到1995年上升趋势。

第三,广义房价上升运动始于1990年下半年的年代和今天仍在继续,即使在危机后的修正。真正的价格仍远高于1995年的水平几乎所有国家。这些趋势表明,有共同因素在全球层面或同时出现在每个国家在过去的20年里,推高了房价。了解这些常见和特殊房价的决定因素是重要的宏观经济结果和金融稳定,因此货币政策和宏观审慎政策的行为。一个框架,用于分析房价趋势分析这些趋势,让我们先从一些基础知识。房子是同时消费好和资产。它提供一系列的非金融住房服务,同时,也是一个储存的财富。对我们大多数人来说,这是我们的最大资产。

一个家庭购买一栋房子的决定取决于它所提供的服务的效用,其价格,和正在进行的用户成本。用户成本包括折旧、维护和利息成本,减少预期的价格增长。房地产市场,价格取决于总需求住房服务和股票的房屋。平衡房价因此取决于使用者的成本,其中包括预期价格升值,而这,反过来,取决于预期的供给和需求因素的演变。更糟糕的是,大量的其他维度。为什么房价上升的速度比收入呢?人口有许多可能的解释。考虑人口增长。

显示了人口增长率在我们的同类国家在两个时期,1975年到1994年和1995年到2015年。人口增长率是最高的在澳大利亚,加拿大和新西兰在整个样本。此外,所有国家的增长率增加,除了加拿大,1995年后的一段时期相对于1995年之前的时期。因此,人口增长可以解释房价相对收入的增加对大多数国家在后者的一部分样品。5的因素之一,影响了人口增长率是迁移。

净移民在澳大利亚和加拿大最高在整个样本。此外,净移民增加重要的是在所有五个国家下半年的示例(图3 b)。6在澳大利亚、加拿大和新西兰的人口增长速度的近似house-owning队列25至75岁的下降的第二部分样本。这可能反映了人口的老龄化,战后婴儿潮一代从青年到中年(图4)。然而,这个群体的增长速度仍远高于1%,这三个国家。在全球金融危机期间,这些国家也经历了房价修正。

这导致房价与收入的比率暂时下降,之后他们继续攀升。那么为什么房价上升的速度比收入呢?在加拿大,值得注意的是平均家庭规模从1976年的3.5下降至2011年的3.0,下降约20每cent.7部分证据表明这种模式是类似的其他发达经济体在我们的样例。这下降的平均家庭规模支持家庭的形成,因此,部分抵消了低增长率的影响house-owning队列的需求房子在澳大利亚、加拿大和新西兰总人口增长年均增长率(来源:联合国人口统计)。同样重要的是要考虑人口增长在哪里发生。

显示了在我们的样本期间,城市化的步伐,以城市化率的变化来衡量,自1995年以来增加了可比,在所有的国家,除了新Zealand.9澳大利亚和加拿大显著变化的大小,可以用很多因素来解释。其中包括著名的集聚规模经济提供的城市地区和住户的位置偏好。挪威的人口的城市化也脱颖而出。这可能解释了为什么房价增长速度比在加拿大在挪威,即使在加拿大人口增长一直高于在挪威。

总之,人口增长和对城市住房需求的转变产生强大的房价上涨压力。信贷条件第三个需求影响房价的因素是抵押贷款状况的改善。降低长期利率和金融自由化和创新改善住房负担能力在发达经济体,特别是自1990年代中期。我会说几句关于这些变化,影响了信贷的可获得性。自2000年以来,真正的10年期政府债券收益率下行趋势持续在所有发达国家,包括那些在我们的对照组,与最近的金融危机期间略有增加。 

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