知名投资人:未来5年千万别碰加拿大楼市 炒家太多在过去的18年里,加拿大的房地产市场一直是兴旺蓬勃,即便在09年的经济不景气期间,房价也一直保持升势,只是幅度略有减少而已。推动房市的动力 有低利率等因素,这让买家和炒家不用大笔资金就能入市。可是,这些极有利的因素效应很快见顶。他估计,未来五年内加拿大房价上升的幅度将不超过12%。奥李尔瑞接着说,在加国投资房地产的成本颇高。
首先,买家需要负担各类同地产交易相关的税项,以及3至5%的地产经纪佣金。这些林林总总的费用,令加拿大的房屋成为最昂贵的交易资产之一。投资者在楼市交易方面所负担的成本,介于8至12%的之间。在以往房市较为蓬勃的时代,房价增幅较大可以抵消高成本,从而获得较好的盈利。
可是在房市放缓的时候,再去投资很可能得不偿失。早前有专家曾指出,多伦多﹑温哥华及蒙特利尔等的城市出现了泡沫的情况。这些地区的发展商为了应付移民及千禧年一代(1980年至2000年出生的人士)迁入城市的需要,建造大量面积更小的公寓单位。
攻略1:买独立屋现房后出租:Whitby/ Oshawa北部大家如果把眼光放宽一点,大多及周边地区,如Whitby/ Oshawa北部,还是有50-65万加元一套的独立屋现房的。这些地区随着HWY 407东扩、城市规划升级,近年来房市也是涨势强劲。而且这些地方的独立屋容易出租,月租金在1900-2400加元,足够支附房贷、地税,让您可以同时享受“现金流”和“地产增值”。
攻略2:买Condo楼花:地段好、户型小、设计巧买Condo楼花,钱不是问题,但是要注意两个风险:买楼花时,如果开发商不能在政府规定的时间内完成“预售70%”的关键指标,项目会被取消,投资人只能拿回本金。入住后,Condo的市价、租金增长缓慢,而管理费会逐步上涨,容易出现“供房总费用低于房租收入”的情况,投资回报率可能偏低。因此,买Condo楼花要精挑细选。
笔者建议大家按照“地段好、户型小、设计巧”的方针,挑选Condo楼花:地段好,加上开发商实力强,房子自然好卖。之所以强调“户型小、设计巧”,是因为这样的Condo将来总价低(一室一厅30万以内),但是租金一点都不低(每月1400-1600),每月能够有300加元左右的净现金流。这样,1%的租金现金流加上每年3-5%的房价上涨,带房贷杠杆后,回报率也能稳稳地在10%左右,房子当然更好卖了!攻略3:买独立屋、半独立屋房花:GTA周边城市独立屋、半独立屋,项目开发风险一般比Condo小,而且有很好的增值潜力。
如果买独立屋、半独立屋房花,可以通过逐步付款、交楼前转让(assign)减缓付款压力,还可以“早起捡便宜”。但是,在离多伦多较近的几个地区,独立屋的价钱已经处于高位。那么,在这些地区投资独立屋房花,有一个风险:交房时,因为房价高,首付金额高,房贷申请难度大,HST、土地转让税等交易成本也高,供房压力也大,还是会出现“买不起、养不起”的问题,搞不好最后只有草草抛售,结果忙了半天也没怎么挣钱。
令人惊喜的是,在GTA外围的一些西人聚居的城市,因为土地供应瓶颈和良好的经济就业结构,近年来2014年独立屋涨幅也超过了10%,而独立屋价格不高(30’的独立屋预售价45-50万,40’的独立屋预售价60-65万),值得投资。反正是投资楼花,交房前不需要费心打理;交房后因为价格不高,也能够慢慢多养一阵子,从容出售或出租。
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